Neubauprojekte – Fördermaßnahmen und Darlehen
Durch Zufall erfuhr ich, dass die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz“ kurz ISB hierfür der richtige Ansprechpartner ist. Offen gesagt, war mir bisher eigentlich nur bekannt, dass es unterschiedliche KfW-Mittel (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gibt und ich mich mit diesem Themenbereich noch nie beschäftigt habe. Daraufhin habe ich mit der ISB Kontakt aufgenommen und hatte ziemlich schnell einen kompetenten Sachbearbeiter, der mir alle Möglichkeiten ohne Zeitdruck darstellte und jede Frage wurde offen und ohne Schnickschnack zufriedenstellend beantwortet. Bei meinen weiteren Ausführungen ist jedoch zu beachten, dass diese Regelungen natürlich nur für Bauvorhaben in Rheinland-Pfalz gelten, in anderen Bundesländern wird es wahrscheinlich ähnliche Programme und Fördermaßnahmen geben.
Es gibt eine Vielzahl von Förderprogrammen und Fördermaßnahmen, die von der ISB angeboten werden, ich weise an dieser Stelle auf das übersichtliche und leicht verständliche Tableau der ISB-Darlehen auf deren Homepage im Download-Bereich hin, dass auch einem Fachfremden einen sehr guten Überblick über die einzelnen Möglichkeiten über Fördermöglichkeiten für Neubau-Projekte und Modernisierungsmaßnahmen für Bestandsimmobilien in Rheinland-Pfalz gibt. Und ich war erstaunt, was es für Möglichkeiten gibt. Wichtig für eine Förderung sind die Wohnungsgrößen, die Fördermittelstufe, also was es für meinen Objektstandort pro Quadratmeter Wohnraum als Grunddarlehen gibt und die Einkommensgrenze der Mieter. Auf all diese Punkte bzw. Faktoren werde ich später noch detailliert eingehen.
Hier eine kurze Zusammenfassung der Fördermaßnahmen, die für mich wichtig bzw. interessant waren und die dafür wichtigen Voraussetzungen: Die u.a. Fördermaßnahmen gelten nur für fremd-genutzte Neubau-Immobilien, also nicht für den Eigennutzer, für den es gesonderte Förderprogramme gibt. Der erste wichtige Faktor ist die Wohnungsgröße, denn förderfähig sind nur solche Wohnungen, die die folgende Kriterien erfüllen: Einzimmerwohnung: bis zu 50 m², Zweizimmerwohnung: bis zu 60 m², Dreizimmerwohnung: bis zu 80 m², Vierzimmerwohnung: bis zu 90 m²; für jeden weiteren Raum sind weitere 15 m² möglich. Eine Überschreitung von bis zu 5% der Flächen ist möglich, Wohnungen unter 30 m² werden nicht gefördert.
Der zweite wichtige Faktor ist die Fördermittelstufe, von denen es in Rheinland-Pfalz insgesamt 7 Fördermittelstufen gibt, die auf den Standort bezogen sind. Auf der Homepage der ISB gibt es eine Suchfunktion, die nach Eingabe des Standortes die anzusetzende Förderstufe aufzeigt Der dritte wichtige Faktor ist die Einkommensgrenze. Auch hierzu gibt es auf der Homepage der ISB-Tabellen, die die Einkommensgrenzen aufzeigen, die von der Anzahl der Personen im Haushalt abhängig sind. Für uns ist folgende Unterscheidung wichtig: „Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen (§ 13 LWoFG)“ und „Wohnungen für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze (§ 13 LWoFG + 60 %“, denn hierauf basiert die Höhe des Grunddarlehen.
Außerdem können die o. a. Wohnungsgrößen bei der zweiten Gruppe bis zu 20 % überschritten werden. Deshalb wird bei den Berechnungen diese Gruppe gewählt, wenn die Wohnungen innerhalb dieser 20% Flächenüberschreitung liegen. Nun wird festzustellt, wie hoch das Grunddarlehen pro Quadratmeter Wohnfläche für das geplante Projekt ist. Die Höhe des Grunddarlehens ist, wie bereits erwähnt, von der Fördermittelstufe des Objektstandortes abhängig. Lassen Sie uns hier als Beispiel den Standort Mainz nehmen. Auf der Homepage der ISB wird bei Eingabe von „Mainz“ in die entsprechende Suchfunktion die Fördermittelstufe „7“ angezeigt.
Wie aber bereits bei Faktor 3 angemerkt, ist die zweite Gruppe immer zu wählen, wenn die Überschreitung der zugelassenen Flächen bei über 5% liegt. Es sind auch Zusatzdarlehen möglich, die im Tableau unter dem Punkt „Zusatzdarlehen“ dargestellt sind. Hier geht es beispielsweise um Effizienzhausstandards und Umweltzeichen (Blauer Engel etc.), aber auch um Aufzüge, altengerechtes Wohnen und auch um Abrisskosten für Bestandsgebäude. Und nun folgt der für mich interessanteste Punkt – der „Tilgungszuschuss“. Einfach ausgedrückt: der Tilgungszuschuss ist ein „Geschenk des Bundeslandes“, den man erhält, wenn die vorgegebenen Rahmenbedingungen erfüllt werden!
Die Höhe der Tilgungszuschüsse ist abhängig von der Einkommensgruppe (siehe hierzu Faktor 3) und der Laufzeit des Darlehens, es sind zwischen 40 und 50% des Grunddarlehens möglich. Dies kommt auch auf die Fördermittelstufe (siehe Faktor 2) an. Auf die Zusatzdarlehen wird in allen Fördermietenstufen ein Tilgungszuschuss von 50% gewährt, was sehr interessant ist. Auch die Höhe der Zinsen ist sehr interessant, er richtet sich nach der Bindungsdauer, auf die wir noch zu sprechen kommen und die Einkommensgruppen, die ich unter Faktor 3 ausführlich dargestellt habe.
Für die Einkommensgruppe „Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen“ beträgt die Zinshöhe bei einer Bindungsdauer von 25 Jahren in den ersten 10 Jahren 0,0% p.a., vom 11. bis 15. Jahr 0,5% p.a. und vom 16. bis 25. Jahr 1,0% p.a.. Gleiches gilt für eine Bindungsdauer von 30 Jahren, allerdings mit dem Unterschied, dass hier der Zinssatz vom 16. bis 30. Jahr 1,0% p.a. beträgt. Für die Einkommensgruppe „Wohnungen für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze + 60 %“ gilt die Bindungsdauer 20 Jahre, hier beträgt der Zinssatz vom 1. bis zum 5. Jahr 0,0% p.a., vom 6. bis 10. Jahr 0,5% p.a. und vom 11. bis 20. Jahr 1,0% p.a..
Nach der Bindungsdauer erfolgt eine marktübliche Verzinsung. An die Zinsdauer des Darlehens ist auch die Bindungsdauer der Mieten gekoppelt, die w.o. dargestellt, zwischen 20 und 30 Jahren liegt. Dies kommt wieder auf die Einkommensgruppe an. Es gelten auch Mietobergrenzen für beide Einkommensgruppen, die sich nach der Fördermittelstufe richten. Bei unserem Beispiel „Objektstandort Mainz“ Fördermittelstufe 7 liegen die Mietgrenzen bei „Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen“ bei € 7,20 / qm geförderte Wohnfläche und bei „Wohnungen für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze“ bei € 8,10 / qm geförderte Wohnfläche. Im Klartext bedeutet das, dass die Mietgrenzen während der Bindungsdauer nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen möglichen Erhöhungen angepasst werden dürfen.
Die Darlehensvergabe ist an Voraussetzungen gekoppelt, es wird ein Eigenkapital von 15% der Gesamtkosten gefordert, allerdings können hier auch Eigenleistungen, wie Planungskosten, Abrisskosten von Bestandsgebäuden etc. angerechnet werden. Wichtig ist auch, dass die ISB-Darlehen nachrangig eingetragen werden! Zusammengefasst können sich hier für Bauträger interessante Möglichkeiten durch die niedrige Zinshöhe und den Tilgungszuschuss ergeben, besonders wenn noch Zusatzdarlehen beantragt werden können. Natürlich muss man Mietbindungsdauer und Mietobergrenzen in die Berechnungen einbeziehen, allerdings sind der günstige Zinssatz und der „Tilgungszuschuss“ ein wichtiges Argument, sich näher und intensiver mit diesem interessanten Thema zu beschäftigen. Ich hoffe, dass ich einen Überblick der Möglichkeiten geben konnte und die wesentlichen Punkte einigermaßen verständlich dargestellt habe.
